L'assurance habitation est-elle obligatoire pour un locataire, un propriétaire, un copropriétaire ?

Le locataire : une obligation du bail

La loi du 6 juillet 1989, qui régit les baux d’habitation, met parmi les obligations du locataire celle « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur » (article 7 g).

Ces risques locatifs sont l’incendie, l’explosion et le dégât des eaux. Le locataire en répond envers son propriétaire ; l’assurance couvre cette dette.

Depuis la loi ALUR de 2014, le bailleur dispose d’une arme : si le locataire ne justifie pas de son assurance un mois après une mise en demeure, il peut souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire et lui en refacturer la prime, avec une majoration.

Le copropriétaire : la responsabilité, occupant ou non

L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 oblige chaque copropriétaire à s’assurer « contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant ». Le syndicat des copropriétaires doit lui aussi assurer sa responsabilité.

L’obligation ne porte que sur la responsabilité. Les dommages à votre propre lot — le parquet, la cuisine, vos meubles — relèvent d’un choix, et d’une multirisque.

Le propriétaire de maison : libre, et seul

Aucune loi n’oblige le propriétaire d’une maison individuelle qu’il occupe à s’assurer. Mais un incendie, une tempête ou un dégât des eaux chez le voisin le laissent seul face à la reconstruction et aux recours. En pratique, un prêt immobilier impose l’assurance, et le bon sens aussi.

Ce que la multirisque ajoute au minimum

Le mobilier et les objets de valeur, la responsabilité civile « vie privée » de toute la famille, les catastrophes naturelles et la tempête, le vol, l’assistance et la protection juridique. C’est ce contrat-là qu’il faut relire, pas seulement vérifier qu’il existe.

Sources

1. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 g) — obligation du locataire de s'assurer contre les risques locatifs et d'en justifier
2. Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1 — assurance de responsabilité civile obligatoire de chaque copropriétaire

Questions fréquentes

Que sont les « risques locatifs » ?

Les dommages que le locataire peut causer au logement qu'il occupe — incendie, explosion, dégât des eaux — et dont il répond envers son propriétaire. C'est le minimum légal. Une multirisque habitation y ajoute votre mobilier, votre responsabilité envers les voisins et les tiers, et des garanties de confort.

Que risque un locataire sans assurance ?

Le bail peut prévoir sa résiliation de plein droit pour défaut d'assurance. Depuis 2014, le bailleur peut aussi, un mois après une mise en demeure restée sans effet, souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire et lui en refacturer la prime, majorée.

Propriétaire non occupant, dois-je m'assurer ?

En copropriété, oui, pour votre responsabilité civile de copropriétaire bailleur (article 9-1 de la loi de 1965). Une assurance « propriétaire non occupant » y ajoute les dommages au logement lui-même quand le locataire n'est pas responsable ou n'est pas assuré, et les périodes de vacance.

Et en colocation ?

Chaque colocataire est locataire au sens de la loi et doit donc être assuré. Un contrat unique au nom de tous, ou un contrat par personne, sont deux façons de s'y conformer ; le premier est plus simple à condition de le mettre à jour à chaque mouvement.