L'assurance propriétaire non occupant (PNO) est-elle obligatoire ?

En copropriété : une obligation depuis 2014

La loi ALUR du 24 mars 2014 a inscrit dans la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété un article 9-1 : « Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. »

Louer votre appartement ne vous dispense donc pas de vous assurer. L’obligation porte sur la responsabilité civile : les dommages que votre appartement peut causer aux voisins ou à l’immeuble, par exemple une fuite partie d’un équipement dont vous avez la charge.

Hors copropriété : libre, mais responsable

Le propriétaire d’une maison individuelle qu’il loue n’a aucune obligation légale de s’assurer. Il répond pourtant de son bien : le Code civil le tient pour responsable du dommage causé par la ruine du bâtiment, « lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction » (article 1244). Une tuile qui tombe, un mur qui cède : la victime se retourne contre lui.

Ce que l’assurance du locataire ne couvre pas

Le locataire doit s’assurer contre les risques dont il répond (loi du 6 juillet 1989, article 7 g). Il répond des dégradations survenues chez lui, sauf s’il prouve la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement (article 7 c). Tout le reste vous revient :

• un dommage qui ne lui est pas imputable, comme une canalisation encastrée vétuste ou un défaut de la construction ;
• les semaines où le logement est vide, entre deux baux ou pendant des travaux, quand aucune assurance de locataire n’existe ;
• votre propre responsabilité de propriétaire envers les voisins et les tiers.

Une assurance propriétaire non occupant est faite pour ces cas-là, selon les garanties de chaque contrat.

Meublé, saisonnier, plusieurs biens : à déclarer

Un meublé loué comme résidence principale obéit, pour l’assurance, aux mêmes règles qu’un logement vide : le locataire doit s’assurer. Une location saisonnière, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, sort en revanche de la loi de 1989 : votre propre contrat doit alors couvrir le logement, le mobilier et votre responsabilité. Déclarez bien cet usage saisonnier à votre assureur. Si vous louez plusieurs biens, vous avez le choix entre un contrat par logement et un contrat qui les regroupe ; on compare avec vous les garanties, bien par bien. Voir aussi dégât des eaux en location : qui paie et la garantie loyers impayés, mode d’emploi.

Sources

1. Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1 — assurance de responsabilité civile obligatoire de chaque copropriétaire, occupant ou non occupant
2. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 c) et g) — le locataire répond des dégradations survenues chez lui et doit s'assurer ; à défaut, le bailleur peut souscrire pour son compte
3. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-3 — les règles du bail, dont l'obligation d'assurance du locataire (article 7), s'appliquent aux meublés loués comme résidence principale
4. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 2 — la loi ne vise que les logements qui constituent la résidence principale du locataire, ce qui exclut la location saisonnière
5. Code civil, article 1244 — responsabilité du propriétaire d'un bâtiment pour le dommage causé par sa ruine
6. Code général des impôts, article 31, I, 1°, a bis — les primes d'assurance, charges déductibles des revenus fonciers
7. Service-public.gouv.fr — assurance habitation du propriétaire qui loue un logement

Questions fréquentes

Que couvre une assurance PNO ?

Le plus souvent, votre responsabilité civile de propriétaire et de copropriétaire, les dommages au logement (incendie, dégât des eaux, tempête, catastrophes naturelles) quand le locataire n'en répond pas ou n'est pas assuré, et les périodes où le logement est vide. Certains contrats y ajoutent la protection juridique ou le mobilier d'un meublé. Comparez ces garanties, pas seulement le prix.

L'assurance de l'immeuble ne suffit-elle pas ?

Le contrat de la copropriété couvre d'abord les parties communes et la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Votre responsabilité personnelle de copropriétaire, vous devez l'assurer vous-même : l'article 9-1 de la loi de 1965 l'impose. Les aménagements de votre lot, cuisine ou revêtements, dépendent de ce que prévoit chaque contrat.

Que se passe-t-il si mon locataire n'est pas assuré ?

Le bail peut prévoir sa résiliation pour défaut d'assurance, effective un mois après un commandement resté sans effet. À la place, vous pouvez mettre le locataire en demeure puis, faute d'attestation un mois plus tard, souscrire pour son compte une assurance de ses risques locatifs et lui en refacturer la prime (article 7 g de la loi de 1989). En attendant, votre PNO prend le relais pour les dommages au logement, si votre contrat le prévoit.

La prime PNO est-elle déductible des revenus fonciers ?

Oui au régime réel : les primes d'assurance font partie des charges déductibles de la propriété (article 31 du Code général des impôts). Au micro-foncier, l'abattement forfaitaire tient déjà compte de toutes les charges : la prime ne se déduit pas en plus.