Dégât des eaux dans un logement loué : qui paie, le propriétaire ou le locataire ?

D’abord, l’assureur de l’occupant

Le premier réflexe appartient au locataire : couper l’eau, limiter les dégâts, puis déclarer le sinistre à son assureur habitation et prévenir son propriétaire. Entre assureurs, la recherche de fuite revient à celui de l’occupant du logement.

Pour les sinistres qui ne dépassent pas 5 000 € HT, la convention IRSI, signée entre assureurs, simplifie la suite : chacun indemnise son propre assuré, et les recours entre assureurs ne s’exercent qu’au-delà de 1 600 € HT.

Le locataire répond des dommages, avec trois exceptions

Le locataire répond « des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » (loi du 6 juillet 1989, article 7 c). D’où son obligation de s’assurer.

Le bailleur, lui, doit entretenir les locaux et y faire « toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués » (article 6 c). Un dommage né d’un défaut d’entretien qui lui incombe n’est pas du fait du locataire.

Le joint au locataire, la canalisation vétuste au propriétaire

Tout dépend de l’élément qui fuit. Les réparations locatives, à la charge du locataire, sont « les travaux d’entretien courant, et de menues réparations […] consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » (décret du 26 août 1987, article 1er) : un joint, un robinet, un flexible de douche. Une canalisation encastrée usée par le temps ou un chauffe-eau en fin de vie relèvent du propriétaire ; une colonne d’immeuble, de la copropriété.

Quand l’assurance du propriétaire prend le relais

Si le locataire n’est pas assuré, ou si le logement est vide entre deux baux, il n’y a pas d’assurance d’occupant pour gérer le sinistre : l’assurance du propriétaire prend le relais, si elle existe et dans les limites de son contrat. Sans elle, les dommages au logement restent à la charge du bailleur, sauf recours contre un éventuel responsable. Voir aussi déclarer un dégât des eaux et l’assurance PNO est-elle obligatoire.

Sources

1. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 c) et g) — le locataire répond des dégradations survenues chez lui et doit s'assurer contre les risques locatifs
2. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 — le bailleur entretient les locaux et fait les réparations autres que locatives
3. Décret n° 87-712 du 26 août 1987, article 1er — définition des réparations locatives, à la charge du locataire
4. Code des assurances, article L113-2 — délai minimal de déclaration de cinq jours ouvrés
5. Service-public.gouv.fr — dégâts des eaux, recherche de fuite par l'assureur de l'occupant, relais par l'assureur du propriétaire
6. Service-public.gouv.fr — convention IRSI entre assureurs, sinistres jusqu'à 5 000 € HT et recours au-delà de 1 600 € HT

Questions fréquentes

Qui déclare le sinistre ?

Le locataire, auprès de son assureur habitation, dans le délai prévu par son contrat, d'au moins cinq jours ouvrés (article L113-2 du Code des assurances). Il prévient aussi son propriétaire. Le propriétaire déclare de son côté à son assureur, notamment si le sinistre peut venir d'un défaut d'entretien ou si le locataire n'est pas assuré, et prévient le syndic si les parties communes sont en cause.

Qui paie la réparation de la fuite ?

Celui qui doit l'entretien de l'élément en cause. Un joint ou un robinet qui fuit relève des réparations locatives, à la charge du locataire (décret du 26 août 1987). Une canalisation encastrée vétuste relève du propriétaire (article 6 de la loi de 1989), et une colonne de l'immeuble, de la copropriété.

Et les dommages chez le voisin du dessous ?

Le voisin déclare à son propre assureur, qui l'indemnise. Pour un sinistre jusqu'à 5 000 € HT, les assureurs se répartissent ensuite la charge selon leur convention, dite IRSI, qui ne prévoit de recours qu'au-delà de 1 600 € HT de dommages. Chacun traite avec son assureur, sans attendre que le responsable soit désigné.

Le logement est vide entre deux locataires, qui couvre ?

Sans occupant, il n'y a pas d'assurance de locataire : c'est l'assurance du propriétaire qui prend le relais, s'il en a une et dans les limites de son contrat. Raison de plus pour souscrire une assurance propriétaire non occupant, même hors copropriété, où elle n'est pas obligatoire.