Assurance copropriété à Marseille

Qui doit s'assurer, et à quoi la loi oblige vraiment

Deux obligations coexistent, et elles ne portent pas sur la même personne. L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi ALUR, impose au syndicat des copropriétaires de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, et à chaque copropriétaire d'en faire autant pour la sienne, qu'il occupe son lot ou qu'il le loue.

Il faut lire ce texte pour ce qu'il dit. Ce que la loi rend obligatoire, c'est la responsabilité civile — pas la multirisque immeuble. La multirisque, qui couvre le bâtiment lui-même contre l'incendie, les dégâts des eaux, la tempête et le vol, relève d'une autre logique : elle est prévue par la quasi-totalité des règlements de copropriété et votée en assemblée générale. Une copropriété qui n'aurait que la RC serait en règle au regard de l'article 9-1, et sans le moindre euro de garantie sur son propre bâti le jour d'un incendie.

Parties communes, parties privatives : la frontière

C'est la question qui décide de tout le reste, et elle n'a pas de réponse universelle. La loi de 1965 pose une répartition par défaut — le sol, le gros œuvre, les éléments d'équipement commun, les gaines et les couloirs sont communs ; ce qui n'appartient qu'à un lot est privatif — mais elle laisse le règlement de copropriété l'aménager. C'est donc lui, et lui seul, qui fait foi pour votre immeuble.

Les deux lignes qui produisent le plus de litiges sont les fenêtres et les balcons, parce qu'elles n'ont pas de réponse générale. Un balcon dont le béton se dégrade relève de la copropriété ; le même balcon dont le carrelage posé par l'occupant laisse passer l'eau relève du lot. La différence tient à l'origine du dommage, pas à l'endroit où on le constate.

Le dégât des eaux et la convention IRSI

Dans le parc marseillais, le dégât des eaux est de très loin le premier sinistre déclaré. Immeubles anciens, canalisations encastrées, colonnes communes, salles d'eau créées après coup : la fuite se voit chez le voisin du dessous longtemps avant qu'on sache d'où elle part. Trois parties sont alors concernées — l'occupant chez qui la fuite naît, celui chez qui elle se voit, et le syndicat — donc trois assureurs.

La convention IRSI existe pour éviter que ces trois-là s'attendent. Elle lie les assureurs entre eux, désigne l'un d'eux comme assureur gestionnaire du dossier, et lui confie la recherche de fuite, travaux destructifs compris. Un seul interlocuteur instruit, expertise et indemnise, ensuite les assureurs règlent leurs comptes entre eux sans que vous ayez à en connaître.

Elle fonctionne par tranches de montant : en dessous d'un premier seuil, les recours entre assureurs sont abandonnés ; au-dessus, ils redeviennent possibles dans des conditions encadrées ; au-delà du plafond de la convention, le dossier repart en droit commun, chacun pour son assuré. C'est à partir de ce plafond que la qualité respective des contrats se met à compter.

Un point revient à chaque dossier, et il n'est pas dans la convention : les embellissements. La peinture refaite, le parquet posé, la faïence, la cuisine équipée n'appartiennent pas à l'immeuble. Ils relèvent de votre contrat, et leur indemnisation dépend de ce que vous avez déclaré, pas de l'ampleur du dégât des eaux.

Ravalement, travaux et dommages-ouvrage

Quand la copropriété engage des travaux — ravalement, toiture, réfection des réseaux, reprise de structure — le syndicat cesse d'être un simple assuré : il devient maître d'ouvrage. Ce changement de rôle emporte une obligation d'assurance propre, la dommages-ouvrage, dès lors que les travaux touchent à la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

Son intérêt tient en une phrase : elle finance la réparation d'un désordre relevant de la garantie décennale sans attendre qu'un juge ait désigné le responsable. Sur un immeuble ancien, où les responsabilités s'entremêlent entre l'entreprise, l'existant et les travaux précédents, cette avance vaut souvent plus que la garantie elle-même.

Elle se souscrit avant l'ouverture du chantier. Passé cette date, plus aucun assureur ne la délivre, et le défaut se révèle des années plus tard — au moment de la revente d'un lot, quand le notaire la réclame. C'est le point qu'un conseil syndical découvre trop tard une fois sur deux.

La copropriété doit par ailleurs alimenter un fonds de travaux et, pour les immeubles les plus anciens, faire établir un plan pluriannuel de travaux. Ces obligations ne sont pas assurantielles, mais elles pèsent sur l'assurance : un immeuble qui programme son entretien se tarife autrement qu'un immeuble qui l'ajourne.

Bâti dégradé et arrêtés de mise en sécurité

C'est le sujet que Marseille traite autrement que le reste de la France, et pour une raison qu'il est inutile de contourner : l'effondrement de la rue d'Aubagne, en novembre 2018, a rendu la question du bâti dégradé centrale dans toutes les copropriétés de la ville. Le nombre d'immeubles suivis, visités, étayés ou évacués depuis n'a pas d'équivalent ailleurs.

Sur le plan de l'assurance, il faut être précis, parce que le sujet inquiète et que l'inquiétude produit des idées fausses. Un arrêté ne résilie aucun contrat. Ce qu'il fait, c'est constater officiellement un désordre et prescrire des travaux. À partir de là, deux choses changent :

• Le désordre est daté et documenté. Un dommage survenu ensuite et qui procède directement du désordre constaté ne s'analyse plus comme un événement soudain et imprévu — c'est la définition même de ce qu'un contrat de dommages garantit.
• Les travaux prescrits deviennent opposables. Leur inexécution, quand elle est établie, nourrit la discussion sur l'indemnité, exactement comme une clause d'entretien non respectée dans un contrat d'entreprise.

Depuis l'ordonnance du 16 septembre 2020, ces décisions ont changé de nom : les anciennes polices spéciales, dont le péril, ont été réunies sous un arrêté de mise en sécurité. Le vocabulaire des courriers a suivi avec retard, et les deux termes se croisent encore.

Ce que le syndic fait — et ce qu'il ne fait pas

Le syndic représente le syndicat. Il souscrit le contrat de l'immeuble voté en assemblée, il déclare les sinistres qui concernent les parties communes, il reçoit l'expert et il communique les attestations. Il ne fait rien d'autre, et c'est là que naît la confusion la plus coûteuse de la copropriété.

Prévenir le syndic n'est pas déclarer votre sinistre. Votre assureur ne connaît pas le syndic, n'a aucun lien contractuel avec lui, et n'apprendra rien de ce que vous lui avez écrit. Vous devez faire votre propre déclaration, dans vos propres délais, même si le sinistre vient manifestement des parties communes — c'est précisément dans ce cas qu'elle sert, puisqu'elle ouvre votre recours.

La marche à suivre et les délais applicables sont détaillés sur notre page déclarer un sinistre. Un seul principe à retenir : la déclaration se fait tôt, quitte à compléter ensuite. On ne perd jamais rien à déclarer un sinistre qui s'avère bénin ; on perd beaucoup à déclarer tard un sinistre qui ne l'était pas.

Ce qui reste à votre charge de copropriétaire

L'assurance de l'immeuble ne vous couvre pas. Elle couvre le syndicat. Ce qui vous revient dépend de votre situation, et se règle par un contrat que vous signez vous-même :

• Vous occupez votre lot. Votre multirisque habitation couvre vos biens, vos embellissements, votre responsabilité envers les voisins et l'immeuble, et prend le relais de l'assurance de la copropriété sur tout ce qui est privatif.
• Vous louez votre lot. Le contrat de votre locataire protège le locataire, pas vous. Il vous faut une assurance de propriétaire non occupant, que l'article 9-1 rend obligatoire en copropriété et qui couvre notamment les périodes de vacance, quand aucun contrat d'occupant ne veille sur le logement.
• Votre lot est un local commercial ou professionnel. C'est alors une multirisque professionnelle qui prend la suite, avec ses propres règles sur le contenu, le stock et la responsabilité d'exploitation.

Reste un cas qui ne se range dans aucune case et qui concerne beaucoup d'immeubles des Bouches-du-Rhône : les fissures de sécheresse. Le retrait-gonflement des argiles fait travailler le bâti, et son indemnisation passe par la reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle, commune par commune. C'est un dossier collectif, porté par le syndicat, sur lequel un copropriétaire seul n'a pas de prise. La procédure, les délais et ce que la réforme a changé sont détaillés sur notre page sécheresse, fissures et retrait-gonflement des argiles.

Ce qui fait varier le prix

Nous ne publions pas de fourchette, et l'assurance d'immeuble est le domaine où une fourchette serait la plus trompeuse. Deux copropriétés du même boulevard, du même âge et du même nombre de lots peuvent se tarifer du simple au double. Ce qui pèse réellement :

• le nombre de lots et la surface développée de l'immeuble ;
• l'âge et l'état du bâti, et la date du dernier ravalement ;
• la présence d'ascenseurs, d'une chaufferie collective, d'un parking ;
• la part de locaux commerciaux en rez-de-chaussée, et leur activité ;
• les travaux réalisés — ou prescrits et non réalisés ;
• la sinistralité des derniers exercices, poste par poste ;
• les franchises retenues, qui pèsent lourd sur un immeuble à sinistres fréquents.

Le seul chiffre qui vaille se calcule sur pièces : règlement de copropriété, dernier procès-verbal d'assemblée générale, relevé de sinistralité. Nous les lisons sans engagement.

FAQ — 12 questions sur l'assurance en copropriété