Agence Corniche Kennedy — Marseille 7ᵉ
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Ce que couvre réellement une GLI
La garantie loyers impayés n'est pas une assurance du logement : c'est une assurance de la créance de loyer. Elle ne s'apprécie donc pas sur le bien, mais sur la personne qui l'occupe et sur le bail qui les lie.
Elle prend en charge, dans les limites du contrat, trois choses qui arrivent généralement ensemble :
- Les loyers et les charges non réglés, à partir du premier impayé déclaré et jusqu'à la libération du logement ou l'épuisement du plafond.
- Les frais de recouvrement et de procédure : commissaire de justice, avocat, frais de justice, jusqu'à l'exécution de la décision.
- Les dégradations locatives, en option et au-delà du dépôt de garantie, sur la base des états des lieux.
Ne pas confondre avec la PNO. L'assurance de propriétaire non occupant
couvre le logement et votre responsabilité ; la GLI couvre le revenu que ce logement doit
produire. Les deux sont complémentaires et ne se remplacent pas. Le détail de la première
est sur notre
page consacrée à
la PNO.
À Marseille, l'enjeu n'est pas statistique. Le parc locatif privé y est ancien et détenu pour l'essentiel par de petits bailleurs — un, deux, parfois trois logements. Pour un investisseur institutionnel, un impayé est une ligne dans une moyenne. Pour un bailleur marseillais qui rembourse un crédit sur le lot concerné, c'est la totalité du revenu locatif qui s'arrête, pendant que l'échéance, la taxe foncière et les charges de copropriété continuent.
Le dossier du locataire décide de tout
C'est la particularité de cette garantie, et la source de presque tous les litiges : la GLI ne se contrôle pas à la souscription, elle se contrôle à la déclaration du sinistre. L'assureur vérifie alors que le locataire que vous avez choisi remplissait bien, au jour de la signature du bail, les conditions d'entrée du contrat.
Autrement dit : vous pouvez avoir payé vos cotisations pendant deux ans et n'être pas garanti, parce que le dossier constitué à l'entrée était incomplet. Ce dossier ne se reconstitue pas après coup.
Les critères habituellement retenus par les assureurs :
- un taux d'effort maximal, c'est-à-dire un rapport entre le loyer charges comprises et les revenus nets du foyer, à ne pas dépasser ;
- une situation professionnelle stable, appréciée différemment selon qu'il s'agit d'un contrat à durée indéterminée hors période d'essai, d'un contrat à durée déterminée, d'un indépendant ou d'un retraité ;
- des justificatifs de revenus réunis et conservés : bulletins de paie, avis d'imposition, et pour un indépendant les bilans ou déclarations ;
- le cas échéant, un garant dont le dossier est examiné selon les mêmes règles que celui du locataire.
Nous ne publions pas les seuils. Le taux d'effort admis, l'ancienneté de
contrat exigée et le traitement des situations particulières varient d'un contrat à
l'autre et évoluent. Un seuil lu sur une page web et appliqué à un dossier réel est le
meilleur moyen de signer un bail que la garantie ne couvrira pas. Faites vérifier le
dossier avant la signature : c'est gratuit et c'est le seul moment où
cela change quelque chose.
Carence, délai, plafond, durée
Quatre mécaniques encadrent l'indemnisation. Elles sont simples séparément, et c'est leur combinaison qui surprend.
| Mécanique | Ce qu'elle fait | Ce qu'elle implique |
|---|---|---|
| La carence | Délai après la souscription pendant lequel un impayé n'est pas garanti | On ne souscrit pas une GLI parce qu'un loyer vient d'être manqué |
| Le délai de déclaration | Temps dont vous disposez pour signaler l'impayé après sa survenance | Attendre « que ça se règle » peut faire perdre la garantie |
| Le plafond global | Montant maximal indemnisé sur le sinistre, en euros | Un loyer élevé épuise le plafond plus vite |
| La durée maximale | Nombre de mois indemnisables, quel que soit le montant | Une procédure très longue peut dépasser la durée avant le plafond |
Le premier des deux derniers atteint arrête l'indemnisation. Les valeurs sont propres à chaque formule : nous les lisons avec vous sur les conditions particulières, plutôt que de les annoncer ici en les faisant passer pour un standard.
Les dégradations locatives
C'est une garantie complémentaire, et elle obéit à une logique d'ordre. Le dépôt de garantie s'impute en premier ; la garantie n'intervient que pour ce qui excède, et dans la limite qui lui est propre.
Toute son indemnisation repose sur une comparaison : l'état des lieux d'entrée face à l'état des lieux de sortie, tous deux établis contradictoirement. Sans ces deux documents, il n'existe aucun point de comparaison, donc aucun dommage démontrable, donc aucune indemnité — quelle que soit la réalité de ce que vous constatez.
Deux limites à connaître avant de compter dessus. La vétusté se déduit : un revêtement en fin de vie ne se remplace pas à neuf aux frais de l'assureur. Et le défaut d'entretien imputable au bailleur ne devient pas une dégradation locative parce qu'il est constaté au départ du locataire.
Frais de procédure et expulsion
C'est la partie que les bailleurs sous-estiment le plus, parce qu'ils raisonnent en loyers perdus alors que le coût réel est double : le loyer qui ne rentre pas, et l'argent qu'il faut sortir pour tenter de le récupérer.
Le chemin est balisé et il est long :
- Le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, qui ouvre le délai prévu par la clause résolutoire du bail.
- La saisine du juge des contentieux de la protection, seul compétent en matière de baux d'habitation, qui constate la résiliation ou accorde des délais.
- Le commandement de quitter les lieux, puis, si nécessaire, la demande de concours de la force publique auprès de la préfecture.
À chaque étape, le juge peut accorder des délais de grâce au locataire de bonne foi. Et du 1ᵉʳ novembre au 31 mars, la trêve hivernale suspend l'exécution de l'expulsion. Un dossier engagé à l'automne se retrouve donc mécaniquement reporté au printemps.
La trêve suspend l'expulsion, pas la garantie. Pendant ces mois, les
loyers continuent d'être indemnisés dans la limite du plafond et de la durée du contrat.
C'est exactement le décalage que la GLI est faite pour absorber : la procédure est lente,
vos échéances ne le sont pas.
GLI, Visale ou caution solidaire
Trois dispositifs répondent au même risque, mais ils ne sont ni de même nature ni cumulables librement.
| Dispositif | Nature | Qui le porte | Point d'attention |
|---|---|---|---|
| Garantie loyers impayés | Contrat d'assurance | Le bailleur souscrit et paie | Sélection du locataire à l'entrée ; frais de procédure inclus |
| Visale | Cautionnement gratuit d'Action Logement | Le locataire obtient le visa avant le bail | Conditions d'accès tenant au locataire ; plafonds propres au dispositif |
| Caution solidaire | Engagement d'une personne | Un proche du locataire | Vaut ce que vaut la solvabilité du garant, et il faut le poursuivre |
Le cumul est interdit, sauf étudiant ou apprenti. L'article 22-1 de la
loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les
obligations locatives d'exiger en plus un cautionnement — la seule exception étant le
logement loué à un étudiant ou à un apprenti. Il faut donc arbitrer avant de constituer
le dossier, et non après avoir demandé les deux.
L'arbitrage n'est pas idéologique. Une caution familiale solide et un locataire stable peuvent suffire. Mais une caution ne paie pas les frais de procédure, elle ne couvre pas les dégradations, et surtout : quand le locataire ne paie plus, il faut poursuivre le garant, c'est-à-dire ouvrir une seconde procédure contre un proche qui, lui non plus, n'avait pas prévu.
Le traitement fiscal de la prime
Une prime de garantie loyers impayés est une charge liée à la location, et elle se traite comme telle.
- Au régime réel des revenus fonciers, les primes d'assurance figurent parmi les charges déductibles du revenu foncier.
- Au micro-foncier, la question ne se pose pas : l'abattement forfaitaire est réputé couvrir l'ensemble des charges, sans qu'on puisse en déduire aucune en plus.
- En location meublée, les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, et le traitement dépend du régime retenu.
Nous ne sommes pas comptables et nous ne nous substituons pas au vôtre : cette distinction sert à savoir quelle question lui poser, pas à trancher votre déclaration.
Ce qui fait varier le prix
Nous ne publions pas de fourchette. Ce qui pèse réellement sur une garantie loyers impayés :
- le montant du loyer charges comprises, sur lequel la cotisation se calcule ;
- les garanties retenues : loyers seuls, ou avec dégradations locatives ;
- le plafond global et la durée maximale d'indemnisation ;
- la nature du bail : nu ou meublé, résidence principale ou non ;
- le nombre de lots confiés, quand vous détenez plusieurs logements.
Le seul calcul qui vaille se fait sur votre bail et sur le dossier du candidat. Nous les lisons sans engagement — et de préférence avant que le bail ne soit signé.
FAQ — 10 questions sur la garantie loyers impayés
La garantie loyers impayés est-elle obligatoire ?
Non, aucune loi n'impose au bailleur de garantir ses loyers. Elle est facultative, contrairement à l'assurance de propriétaire non occupant, qui est imposée en copropriété par l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. La GLI est un choix économique, pas une obligation légale.
Puis-je cumuler une GLI et une caution solidaire ?
Non, sauf si votre locataire est étudiant ou apprenti. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives d'exiger en plus un cautionnement. Il faut donc choisir : soit la garantie repose sur un tiers qui se porte caution, soit elle repose sur un assureur.
Mon locataire est déjà en place : puis-je encore souscrire ?
Oui, à deux conditions habituelles. Le locataire doit être à jour de ses loyers au moment de la souscription, et il doit satisfaire aux mêmes critères d'éligibilité qu'un candidat nouveau. Un impayé déjà né, ou un locataire dont le dossier n'aurait pas été accepté à l'entrée, ne devient pas garanti par la souscription.
Quels documents sont demandés sur le locataire ?
Pièce d'identité, justificatif de situation professionnelle, justificatifs de revenus et, selon les cas, avis d'imposition et quittances de loyer antérieures. Ces pièces doivent être réunies avant la signature du bail : c'est le dossier constitué à l'entrée qui conditionne la garantie, et il ne se reconstitue pas après coup.
Que se passe-t-il si le dossier du locataire est incomplet ?
La garantie peut être refusée au moment du sinistre, alors même que le contrat a été souscrit et les cotisations payées. C'est le point le plus mal compris de la GLI : la vérification du dossier n'a pas lieu à la souscription mais à la déclaration de l'impayé. Un dossier bâclé se paie des mois plus tard.
Combien de temps suis-je indemnisé ?
Jusqu'à une durée maximale et un plafond global propres à chaque contrat, exprimés l'une en mois, l'autre en euros. Le premier des deux atteint arrête l'indemnisation. Nous vous indiquons les valeurs de votre contrat lors du rendez-vous : elles ne sont pas les mêmes d'une formule à l'autre.
Les dégradations locatives sont-elles couvertes ?
En complément, et seulement au-delà du dépôt de garantie, qui s'impute en premier. L'indemnisation repose entièrement sur la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie : sans ces deux documents établis contradictoirement, la garantie n'a aucun point de comparaison et ne peut rien indemniser.
Les frais de procédure et d'expulsion sont-ils pris en charge ?
Oui, c'est même l'une des raisons principales de souscrire. Commandement de payer délivré par commissaire de justice, saisine du juge des contentieux de la protection, frais d'avocat, puis exécution de la décision : ces coûts s'accumulent pendant que le loyer ne rentre plus, et se cumulent donc avec la perte qu'ils sont censés réparer.
La trêve hivernale suspend-elle mon indemnisation ?
Non. La trêve hivernale, du 1ᵉʳ novembre au 31 mars, suspend l'expulsion, pas la garantie. Les loyers continuent d'être indemnisés dans la limite du plafond et de la durée du contrat. C'est précisément ce décalage entre la lenteur de la procédure et la continuité de vos charges que la GLI absorbe.
La prime est-elle déductible de mes impôts ?
Au régime réel des revenus fonciers, les primes d'assurance figurent parmi les charges déductibles. Au micro-foncier, la question ne se pose pas : l'abattement forfaitaire tient lieu de toutes charges. En location meublée, le régime relève des bénéfices industriels et commerciaux et la réponse dépend du régime choisi. Faites-la valider par votre comptable.
Faites relire le dossier avant de signer le bail
C'est le seul moment où une vérification change quelque chose. Apportez le bail que vous vous apprêtez à signer et le dossier du candidat : en une lecture, vous saurez s'il passe les critères, ce qu'il manque, et si la garantie jouera le jour où elle sera appelée. Sans engagement.
Agence La Rouvière — Marseille 9ᵉ
83 Boulevard du Redon, 13009 Marseille
Mar-Ven : 9h-12h30 / 13h30-17h30 · Sam : 9h-12h30
04 91 59 10 54 · ★ 4,8 (195 avis)
Un impayé est déjà né ? Aucune garantie ne se souscrit pour un sinistre commencé, et nous vous le dirons franchement. Venez quand même : il reste à sécuriser les échéances suivantes, à vérifier que la clause résolutoire du bail est utilisable, et à ne pas laisser filer les délais qui, eux, courent déjà.
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