Assurance propriétaire non occupant : qui contacter à Marseille ?

Quand la PNO est obligatoire — et quand elle ne l'est pas

C'est le point que presque tous les bailleurs inversent. L'obligation ne naît pas de la mise en location : elle naît de la copropriété.

L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi ALUR, impose à chaque copropriétaire de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, qu'il occupe son lot ou qu'il le loue. Un appartement marseillais mis en location est presque toujours dans un immeuble en copropriété : l'obligation s'applique donc dans l'immense majorité des cas.

La conséquence de cette rédaction est contre-intuitive et mérite d'être dite : une maison individuelle louée, qui n'appartient à aucune copropriété, échappe à ce texte. L'assurance y reste vivement conseillée — pour toutes les raisons exposées plus bas — mais elle n'est pas imposée par lui.

Le fonctionnement de l'assurance de l'immeuble et la frontière entre parties communes et privatives sont détaillés sur notre page consacrée à l'assurance en copropriété. Les deux sujets sont indissociables : c'est le même article de loi, lu depuis deux places différentes.

Ce que le contrat de votre locataire ne couvre pas

Le locataire a lui aussi une obligation, mais elle vient d'un autre texte : la loi du 6 juillet 1989 lui impose de s'assurer contre les risques locatifs et de vous en fournir la justification chaque année. C'est une obligation réelle, dont l'inexécution vous ouvre une faculté précise : souscrire une assurance pour son compte et en récupérer le coût, après une mise en demeure restée sans effet.

Mais son contrat, même parfaitement tenu, ne couvre pas ce qui suit :

• Votre responsabilité de propriétaire. Un dommage causé par le bâtiment lui-même — élément qui se détache, canalisation qui cède, défaut d'entretien — engage le propriétaire, pas l'occupant. Le contrat du locataire ne répond pas de vous.
• Les périodes sans occupant. Entre deux baux, il n'y a plus de contrat de locataire. Le logement n'est couvert que par le vôtre.
• Vos propres biens. Le mobilier que vous laissez sur place dans un meublé, l'électroménager, la cuisine équipée : ce sont vos biens, dans un logement occupé par un tiers. Le contrat du locataire ne garantit pas les biens d'autrui.
• Le défaut d'assurance lui-même. Un locataire peut avoir résilié en cours de bail sans vous en informer. Vous le découvrez au sinistre, c'est-à-dire trop tard pour y remédier.

La vacance locative, angle mort du bailleur

C'est la période la plus mal couverte du cycle locatif, et personne n'y pense parce qu'elle est censée être courte. Entre le départ d'un locataire et l'entrée du suivant, le contrat de l'un a cessé et celui de l'autre n'a pas commencé.

Or c'est exactement le moment où l'on intervient dans le logement : rafraîchissement, remplacement d'un chauffe-eau, visites, remise des clés à des tiers. Et c'est un moment où personne ne vit sur place — un dégât des eaux peut courir plusieurs semaines avant d'être vu, ce qui transforme une fuite en sinistre d'immeuble.

La PNO est le seul contrat qui traverse cette période sans interruption. C'est, à lui seul, un motif suffisant de la souscrire, y compris là où la loi ne l'impose pas.

Responsabilité du propriétaire et recours des voisins

Un propriétaire répond du bâtiment dont il a la garde. Cette responsabilité ne se transfère pas au locataire par le bail : elle reste attachée à la propriété, et elle se déclenche sans qu'aucune faute n'ait à être démontrée dès lors que le dommage procède du bien lui-même.

Deux garanties de la PNO répondent à des situations distinctes, et il est utile de ne pas les confondre :

Dans le parc ancien marseillais, la dernière ligne est celle qui revient le plus souvent. Les colonnes communes, les canalisations encastrées et les toitures produisent des dommages qui traversent plusieurs lots, et le dossier se règle alors entre trois assureurs. Avoir un contrat en face de l'assurance de l'immeuble, c'est avoir quelqu'un qui parle pour vous dans cette discussion.

Meublé, courte durée, colocation

La nature du bail change l'exposition, et donc ce qu'il faut déclarer.

• La location meublée. Le mobilier, l'électroménager et les équipements que vous laissez sur place sont vos biens. Ils ne sont garantis que si vous les avez déclarés, avec une valeur qui corresponde à ce qui est réellement dans le logement.
• La courte durée. Rotation rapide des occupants, remise des clés à distance, absences prolongées entre deux séjours : ce n'est pas le même risque qu'un bail de trois ans, et cela se déclare. Un contrat souscrit pour une location classique ne s'étend pas d'office à une exploitation saisonnière.
• La colocation. Selon que le bail est unique ou individuel, le nombre de contrats d'occupant varie, et les périodes de rotation ne coïncident pas. La PNO reste, elle, le seul contrat continu.

Ce que la PNO ne fait pas

Une page honnête dit aussi ce que le contrat ne couvre pas. Trois attentes reviennent, et aucune des trois ne relève de la PNO :

• Les loyers impayés. Ils relèvent d'une garantie loyers impayés distincte, qui s'apprécie sur le dossier du locataire — ses revenus, son contrat de travail — et non sur le logement. C'est une souscription à part, avec ses propres conditions d'entrée.
• Les dégradations locatives. Elles se traitent d'abord par l'état des lieux et le dépôt de garantie. Au-delà, elles se couvrent en complément de la garantie loyers impayés, pas par la PNO.
• La vétusté et l'entretien. Un contrat de dommages indemnise un événement soudain, pas l'usure. Une canalisation en fin de vie qui finit par céder est un sujet de travaux avant d'être un sujet d'assurance.

Ce qui fait varier le prix

Nous ne publions pas de fourchette. Ce qui pèse réellement sur une PNO :

• la surface du logement et le nombre de pièces principales ;
• la nature du bail : nu, meublé, courte durée, colocation ;
• la valeur du mobilier que vous laissez sur place ;
• l'âge et l'état de l'immeuble, et la sinistralité de la copropriété ;
• les garanties retenues et le niveau des franchises ;
• le nombre de logements si vous en détenez plusieurs — un contrat unique se négocie autrement que des contrats isolés.

Le seul chiffre qui vaille se calcule sur le bail et sur l'attestation de l'immeuble. Nous les lisons sans engagement.

FAQ — 10 questions sur l'assurance PNO